Рынок обещает новые вызовы

На предпраздничном рождественском завтраке с журналистами, проходившем в центральном офисе компании Latio на ул. Кр. Валдемара, 8,  руководство одного из ведущих предприятий отрасли недвижимости было представлено председателем правления Эдгаром Шинсом, руководителем по обслуживанию клиентов Алдисом Риекстиньшем и руководителем отдела по торговле жильем Вией Гайлите. Все они пребывали в хорошем настроении, чему в первую очередь способствовала динамика, зафиксированная на рынке недвижимости в 2016 году. «Местные покупатели по сравнению с прошлым годом были очень активны. Люди готовы рисковать своими деньгами и покупать недвижимость, у них появилась уверенность как в отношении развития экономики страны, так и в своих личных доходах», -- задал направление для разговора Алдис Риекстиньш. По подсчетам Latio, количество покупок квартир в Риге за последний год возросло на 17%. И если в 2015 году в столице Латвии ежемесячно приобреталось в среднем чуть более 520 единиц квартирного имущества, то в 2016 году -- близко к отметке 615.

Повышение здорового спроса затронуло практически все сегменты квартирного рынка. Так, в рижских новостройках каждый месяц новых владельцев обретали в среднем 83 квартиры, хотя годом ранее этот показатель равнялся 52. Годовой прирост в сегменте торговли новым жильем Latio оценил в 43%. Очень важно, что если раньше верхний диапазон цен на привлекательные для местных клиентов новые квартиры в спальных микрорайонах столицы ограничивался

1 300-1 400 евро за кв. м, то в 2016 году он поднялся на более высокий уровень. Во многих проектах бюджетного класса продажи шли бодро даже при ценах выше 1 600-1 700 евро за кв. м. Это мотивирует застройщиков приобретать новые земельные участки с прицелом на их дальнейшее развитие, то есть строительство новых многоквартирных домов бюджетного класса.

В последний год в Риге хорошо покупали как совершенно новые квартиры в

только что построенных проектах, так и в тех, которые были возведены 10-15 лет назад и которые все еще причисляются к категории «новых». Вот с учетом их годовой объем продаж в столице составил где-то 1 500 сделок, или 21% от всех квартирных сделок.

«Приближается момент, когда банки завершат распродажу портфеля доставшейся им в собственность недвижимости, и тогда вернутся рыночные взаимоотношения спроса и предложения, что позволит закончить разговоры о кризисе», -- с видимым удовольствием отметил Эдгар Шинс, напомнивший, что в портфелях банковских предприятий на пике перенятия объектов ипотечных должников находилось более 15 000 единиц различной недвижимости. Теперь же, дополнила его Вия Гайлите, у банков и их дочерних компаний остается в большинстве своем лишь неликвидное имущество, которое трудно продать.

Значительным подспорьем к повышению оптимизма местных покупателей послужило изменение кредитной политики банков, вновь ставших чуть более лояльными к клиентам. Особые дифирамбы игроки латвийского рынка недвижимости поют в адрес государственной программы Altum по предоставлению госгарантий семьям с детьми. Она дала дополнительный и видимый толчок к росту числа покупок жилья. Однако, как признался Эдгар Шинс, в этой же программе кроется и определенная опасность для рынка в будущем: в том случае, если ее действие будет приостановлено, вряд ли удастся избежать коррекции цен. Это нужно помнить, хотя на данный момент для подобных переживаний и нет оснований: о сворачивании финансирования речи не идет. Более того, глава Latio считает, что было бы разумно расширить палитру групп населения, которым могла бы предоставляться помощь государства при покупке жилья. 

Возросший спрос на серийный фонд столицы привел тому, что средняя стоимость его квадратного метра перешагнула планку в 715 евро за кв. м. В сделках с подобными объектами перестали быть редкостью продажи квартир в домах советской постройки за 1 000 евро за кв. м и выше. В 2016 году серийки сумели прибавить в цене 6,5%. Впрочем, представители Latio полагают, что в 2017 году динамика будет носить более спокойный характер и ограничится годовым плюсом в 1,5%. На продажи серийных квартир приходится 65% всех столичных сделок с квартирами.

Больше стало фиксироваться покупок квартир на периферии центра, который воспринимается как некая альтернатива приобретению жилья в новых проектах микрорайонов либо в серийных домах.

Cтабильный, с шансами на минимальное подорожание -- это уже характеристика сегмента аренды типовых квартир в столичных микрорайонах.

А вот где наблюдаются минусовые показатели, так это в аренде жилых помещений в центре латвийской столицы. Это стало прямым следствием снижения спроса к покупкам латвийской недвижимости со стороны иностранцев. В условиях дефицита продаж заказчики проектов вынуждены прибегать к другим инструментам формирования денежного потока на готовых объектах. Завершив отделку новых квартир, они выставляют их для аренды, тем самым количественно расширяя общее предложение, имеющееся на рынке. Но самих потенциальных арендаторов больше не становится и они получают возможность торговаться. По наблюдениям Latio, за последний год реальная стоимость аренды жилья в Тихом центре Риги, Старой Риге и Ближнем центре снизилась на 10-15%. В результате в новых проектах и капитально отремонтированных домах этих мест снять квартиры можно от 8,5 евро за кв. м вместо прежних 11. Жилье в частично отремонтированных домах доступно от 6 евро за кв. м вместо 7,5.

Новой тенденцией последнего года стало повышение роли местных инвесторов, нацеленных на покупку жилых площадей и их сдачу в аренду. Впервые их стало больше, чем иностранцев. Алгоритм действий таков: кто-то покупает пул квартир, а кто-то целые домовладения, которые ремонтируются, а затем выводятся на рынок для поквартирной сдачи в аренду. Это обеспечивает большую отдачу, чем хранение средств на депозитах. Впрочем, в центре Риги рентабельность от покупки и последующей сдачи в аренду квартир редко превышает 5-6% годовых, тогда как в микрорайонах столицы удается получить и 10-12%.

Высокой оценки была удостоена активность столичного сегмента коммерческих помещений. Здесь руководство Latio привлекло внимание к тому, что в Латвии почти отсутствуют национальные, то есть с латвийскими корнями, структуры, реализующие офисные проекты. Владельцы крупнейших строящихся в Риге комплексов -- это представители соседних Литвы, Эстонии, и других стран. Ценовую ситуацию с офисными комплексами Latio определил как стабильную и не имеющую каких-то логических предпосылок к возможному повышению ставок. Практика показывает, что наибольшим спросом в центре столицы Латвии пользуются офисные помещения класса Б по цене от 10 евро за кв. м, не считая коммунальных платежей.

В лучших новых складских и логистических центрах клиенты нормально воспринимают предложения об аренде площадей за 4-7 евро за кв. м, если имеются холодильные камеры. Предложения среднего качества -- это уже 1-3 евро за кв. м. Многие логистические центры думают о расширении площадей.  

При обсуждении коммерческой недвижимости были упомянуты стремительные темпы наполнения гостиничной ниши. Подсчитано, что в период с 2016 по 2018 год численность рижских гостиничных номеров  увеличится почти на 30%. А вот уже после этого, по мнению Алдиса Риекстиньша, строительство новых объектов на какое-то время приостановится.  

Подводя итог беседы, представители Latio выразили надежду, что в 2017 году рынок недвижимости Латвии, скорее, продолжит умеренный рост. Но зависеть это будет не только от внутренних тенденций развития рынка и местной экономической активности, но и от глобальных процессов. А пока в отрасли недвижимости сохраняется осторожный оптимизм.

varianti.lv

02.01.2017.