Фантазия: Так может быть

Терпение, терпение и ещё раз терпение

 

Кто-то из великих сказал: «Терпение приходит с годами. Чем меньше остаётся лет жизни, тем больше наша способность к терпению». Применительно к латвийскому рынку недвижимости можем перефразировать высказывание на более позитивный лад: «Чем больше лет отдано рынку недвижимости, тем с большим терпением взираешь на происходящее на нём». За последние десятилетия латвийская недвижимость неоднократно переживала как этапы подъёма, так и падения цен и спроса. Поводом для смены вектора движения чаще всего становились какие-то внешние обстоятельства либо законодательные инициативы, менявшие действовавшие до того правила игры.

 

В этом году мы вновь наблюдаем трансформацию рынка под новые обстоятельства и новый спрос. Происходит это под воздействием причин, от нас, от Латвии, мало зависящих: войны на Украине и стремительного роста межбанковской ставки Euribor, чей 12-месячный показатель превысил отметку в 4%. Когда почти половина всех сделок в стране (а в Риге свыше 60%) совершается с привлечением ипотечного кредитования, на это невозможно закрывать глаза! Стоимость кредитных ресурсов влияет на значительную часть участников рынка. В результате это ведёт к определённому снижению активности покупателей и коррекции цен, что и происходит у нас последний год.

 

В начале осени 2023 года можем говорить, что стагнация в той или иной степени нашла своё отражение практически во всех сегментах рынка недвижимости Латвии. В том числе и в новых проектах бюджетного класса. Об этом, правда, стараются громко не говорить. Но подтверждением тому служат возродившиеся акции от застройщиков – как с указанием конкретных размеров скидок (чаще всего до 3–5%), так и с предложениями о бонусной установке в квартирах встроенных кухонь, предоставлении бесплатных парковок или освобождении на два-три года от коммунальных платежей, включая и счета за отопление в зимний период. С исторической точки зрения в этом нет ничего нового, это нормальная реакция на происходящие изменения. Здесь главное не переборщить и обойтись без крайностей. Тем более что практика доказала: спешка и суета не приводят к быстрому изменению ситуации в лучшую сторону. Рынок недвижимости по своей сути рынок инертный, и для разворота ему требуется время. Так что сейчас нам только и остаётся, что отслеживать манипуляции Центрального банка Европейского союза и ждать, когда тот перестанет повышать межбанковскую ставку Euribor. Как только это произойдёт и на горизонте замаячит перспектива снижения ставок кредитования, вот тогда-то этап коррекции спроса и цен на латвийском рынке недвижимости начнёт сходить на нет. По прогнозам журнала m2 и портала varianti.lv, вновь рассуждать о росте бодрых настроений продавцов недвижимости нижнего, среднего и бизнес-сегмента (сейчас у нас рынок покупателей) начнём где-то с конца 2024 года. Если, конечно, завтра волшебным образом не закончится война на Украине. В таком случае положительные настроения на рынке могут проявиться раньше.

 

Не дай Бог!

 

Ну а пока на корректирующемся рынке позволим себе поразмышлять о нестандартном взгляде на моменты, способные в обозримой перспективе оказать влияние на недвижимость и связанный с ней бизнес.

 

Первый. Для столицы Латвии всё более критичной становится тема сокращения численности населения. Жилищного фонда за столетия построено много, но его существенная часть старая и пустует, особенно в центре. Данное обстоятельство, как ни странно, может негативно сказаться на объёмах нового строительства. Не исключено, что, если демографическая тенденция в ближайшие годы не изменится, руководство столицы Латвии может взять и начать... лимитировать объёмы нового строительства. Не по своей воле, а под давлением Евросоюза.

 

И вопрос здесь не в эстетике – не в том, что при либеральном отношении к новому строительству и бездействии в отношении старых строений столица Латвии рискует превратиться в город контрастов. Интенсивно обновлять старый фонд и приводить Ригу в порядок могут заставить необходимость борьбы с эмиссией CO2 и обязательства по утеплению зданий. От графика по реализации этой задачи Латвия отстаёт в несколько раз. Трудно поверить, что Евросоюз даст нам какие-то поблажки в этом вопросе. Как только официальный Брюссель устроит правительству Латвии нагоняй, то станет ускорять процесс утепления старых строений с помощью принудительных и запретительных мер. Как вариант в Риге – с помощью ограничений на новое строительство. Скажут: пока не утеплите имеющиеся старые здания, никаких новостроек. Параллельно реализовывать эти процессы (утеплять и строить новое) может не позволить дефицит трудовых ресурсов: строителей в Латвии и без того не хватает. Откуда их взять, если придётся выполнять обязательства по уменьшению объёма выбросов СО2?! Открывать рынок труда для иностранных работников власти Латвии не спешат. Значит останутся им лишь запретительные меры. А в этом мы мастера. Впрочем, хотелось бы ошибаться. Ведь строительство – это лакмусовая бумажка развития экономики.  

 

Новые планировки

 

Второй момент. Утепление домов, по существу, является их упрощённой реновацией. Это позволяет быстро преодолевать бюрократические препоны и не требует большой бумажной документации. Тема покупки старых домовладений, их ремонт с утеплением и распродажа полученных квартир – давно популярный бизнес.

 

В свете борьбы с CO2 и всего вышесказанного он обещает стать ещё более привлекательным и востребованным в перспективе ближайших трёх – пяти лет. Будущим владельцам таких проектов посоветуем более внимательно отслеживать изменения в потребностях и привычках современных покупателей такого рода жилья, особенно в центре Риги. Еще лет пять – семь назад застройщики минимизировали площади проектов с расчётом на то, что люди станут лишь ночевать в квартирах, проводя остальное время в социализации с соседями, на работе либо в путешествиях. Однако пандемия коронавируса перевернула всё с ног на голову. Для многих горожан квартиры перестали быть местом исключительно для проживания. Они стали местом, где они и работают, и занимаются каким-то хобби. Для людей, которые как минимум четыре дня в неделю проводят в своей квартире, требуется иное функциональное зонирование помещений. Поэтому при перепланировке реконструируемых домовладений, равно как и при новом строительстве, больше нет смысла все площади квартиры отдавать под жилые функции. Популярность может начать набирать вариант квартир с примыкающими к ним 10-15 квадратными метрами помещений (неотапливаемых либо с возможностью регулировки тепла), которые могут быть приспособлены под рабочие функции или под увлечения, допустим, каким-то художественным промыслом или столярным делом. Кроме того, нельзя забывать и об актуальности нарезки компактных кабинетов, а в случае с большими семьями – и двух. Ведь если есть дети и нет обособленного помещения для работы, то плодотворно потрудиться дома будет может и не получиться.

 

На волне прогресса

 

Третий момент – это возможности, которые в процесс сделок с недвижимостью может привнести прогресс, в частности набирающая популярность тема искусственного интеллекта. Выглядит так, что он грозит сократить объём работы оценщиков недвижимости. Его сейчас в основном обеспечивает оценка, необходимая для предоставления в банки при оформлении ипотечного кредита. Финансовые учреждения уже давно отдали принятие решения о выделении или невыделении денег на откуп бездушным роботам. Те при получении информации об объекте покупки и конкретном клиенте (его финансовых возможностях, семейном положении, профессии, прежних и нынешних долговых обязательствах и так далее) в соответствии с заложенными в них алгоритмами и выносят решения, давать заём или нет. Это играет уже отрицательную роль, так как усредняет и обесчеловечивает клиента и принятие решений. В дальнейшем банки, если захотят, могут перестать обращаться к оценщикам. Станут сами делать оценку. Для этого им достаточно будет получить от клиента фотографии объекта, подтверждённые геолокацией, что это именно тот объект, его основные параметры и прошение об оценке с электронной подписью. Всё это будет загружено в базу данных банка-кредитора, а его искусственный интеллект, имеющий доступ к оцифрованным оценкам предыдущих 5-10 лет, выдаст свою оценочную стоимость. И она может оказаться даже точнее, чем сделанная специалистом. Такой вариант развития событий ударит по оценщикам.

 

А вот с чем искусственный интеллект, скорее всего, не справится, так это с оценкой недвижимости для бизнеса. Тут как раз важен человеческий фактор команды, планирующей развитие проекта, что машине пока не под силу оценить и понять! Здесь уже потребуются масштабное мышление и фантазия! 

 

И четвёртая мысль. Со временем возможны изменения в самой технологии проведения показов недвижимости клиентам. Новшества могут быть связаны с ростом популярности очков дополненной реальности Vision Pro, выпущенных компанией Apple в 2023 году. У покупателей и арендаторов может отпасть необходимость ехать на объект для первичного осмотра. Сейчас, увидев рекламу о продаже или аренде какой-то недвижимости, люди отправляются посмотреть её в первую очередь для того, чтобы получить собственные ощущения. Очки дополненной реальности Vision Pro позволяют делать это в режиме реального времени, не сходя с того места, в где вы находились в момент знакомства с объявлением. Предоставленная новым гаджетом картинка идеально передаст все тонкости объекта, позволяя разглядеть детали. Агенту или продавцу недвижимости достаточно будет провести съёмку своего имущества со всех ракурсов, выложить в электронном формате и предоставить возможность просмотра. Так что не только торговля двигатель прогресса, но и прогресс будет играть на руку продажам, делая их более удобными для всех сторон сделки. 

varianti.lv